L’Usine Nouvelle. - Pourquoi réaliser une étude sur l’avenir de l’immobilier d’entreprise ? N'a-t-on pas déjà tout lu sur le sujet ?
Vincent Raufast. - Il existait de très nombreuses études mais elles étaient souvent nationales. Elles se limitaient à un seul pays. Or, je ne vous apprends rien, la pandémie est un phénomène mondial. Tout le monde se demandait comment le modèle opérationnel des entreprises allait changer. J’ai donc proposé de faire cette étude pour identifier les tendances à l’oeuvre dans les 3 à 5 prochaines années, à une échelle mondiale. En outre, nous cherchons avant tout à mesurer l’impact du télétravail sur l’immobilier d’entreprises. Nous avons donc fait le choix d’interroger des professionnels de l’immobilier – investisseurs et promoteurs - à travers le monde. Enfin, ceux-ci disposent d’une vision globale et se sont exprimés en tenant compte de l’évolution des besoins qu’ils constatent chez leurs clients entreprises.
Votre étude étant mondiale, quelles différences avez-vous vu entre les pays ?
Nous avons cherché à identifier les variations liées aux différences culturelles. Nous en avons bien trouvé quelques-unes, mais elles ne sont pas très fortes. D’autant qu’il est difficile de savoir si c’est lié à la culture ou à des décalages temporels. En effet, toutes les zones du monde ne sont pas passés en même temps en confinement, puis au télétravail.
Ces nuances rappelées, l’étude indique que les Européens seraient plus enclins à mettre en œuvre une transformation, plus profonde, plus rapide que d’autres régions du monde.
Une transformation plus profonde, cela veut dire que les changements à l’oeuvre sont durables ?
Nous concentrant sur des professionnels de l’immobilier, nous supposions qu’ils n’allaient pas anticiper un retour au monde d’avant la pandémie. Avant celle-ci, en moyenne on avait 20 % des employés qui étaient en télétravail pour 20 % de leur temps. Dans 3 à 5 ans, ils anticipent que 60 % des employés seront en télétravail pour 40 % de leurs temps au minimum. Nous avons complété l’étude par des entretiens avec des entreprises qui sont les clientes des professionnels de l’immobilier. Il en ressort que les entreprises ont observé une hausse de la productivité jusqu’à deux jours de télétravail. Au-delà, c’est plus ambigü, et dans certains cas, la productivité baisse.
La transformation sera profonde mais pas générale. Certains métiers, certains départements auront du mal à être en télétravail. Par exemple, le commercial, les métiers où la créativité est forte ont besoin d’interactions sociales. Il va falloir vraisemblablement aménager les bureaux autrement.
Vous parlez de réaménagement, c’est-à-dire un investissement alors que les entreprises vont être tentées de faire des économies en raison de l’incertitude économique. N’y a-t-il pas un risque qu’au moment où le réaménagement induirait des dépenses que l’on s’arrête à la suppression de mètres carrés ?
On observe incontestablement une recherche de maîtrise des coûts, notamment dans les activités de services aux entreprises. L’immobilier est un levier d’action facile à manœuvrer puisque c’est le deuxième poste de coûts... mais très loin derrière la masse salariale. On observait avant même le Covid des stratégies d’optimisation de l’espace de travail.
Reste que le principal défi des entreprises est d’attirer et de fidéliser les compétences clés. L'immobilier et l’aménagement sont des leviers très puissants notamment pour fidéliser. Les deux tendances sont à l’oeuvre. A court terme, la réduction des coûts va peut-être l’emporter. A moyen et long terme, la guerre des talents sera plus déterminante. C'est une tendance qu’on observe dans le monde entier.
Avant la pandémie, on voyait les entreprises revenir dans les centres-villes, malgré le prix au mètre carré. La pandémie a-t-elle “tué” cette tendance ?
La qualité de l’espace de travail mais aussi sa localisation est stratégique. Les centres urbains ont retrouvé de l’attrait. A l’inverse, un quartier comme La Défense travaille en profondeur pour ne plus apparaître comme un quartier exclusivement dédié aux affaires mais comme une véritable destination, c’est-à-dire un lieu de vie, d’habitation, où on trouve des événements culturels, des équipements sportifs...
L’immobilier d’entreprise est contraint par le droit, et notamment par les baux. Ces derniers pourraient-ils assouplis ?
Les entreprises vont demander plus de flexibilité pour s’adapter aux flux de main d’oeuvre, avec le développement du télétravail. Il va y avoir une volonté de trouver des locaux qui s’adaptent plus facilement aux variations des besoins des entreprises. On revient à votre question précédente. Plus les baux sont flexibles, plus le coût au mètre carré est élevé. Il va falloir arbitrer entre la recherche d’optimisation des coûts et la demande de flexibilité. Il va falloir trouver le bon modèle économique.
Quid des espaces de coworking ?
A long terme, c’est une activité qui devrait être viable, rentable. Mais à court terme, ce n’est pas simple pour ces entreprises qui doivent faire face à la désertion relative des bureaux. La flexibilité du coworking correspond aux besoins de long terme des entreprises. Ce qui est intéressant avec ces nouveaux acteurs de l’immobilier c’est qu’ils sont le signe de la fusion des enjeux immobiliers et des enjeux RH. A l’avenir, l’espace de travail devra s’adapter en permanence aux besoins. C'est beaucoup plus complexe.
