Concevoir un immeuble de bureaux réversible pour un usage de logements, telle est la mission confiée par Espaces ferroviaires, la filiale d’aménagement et de développement immobilier du groupe SNCF, aux agences Franklin Azzi Architecture et Hame. Situé au pied de la gare de Lyon, dans le 12ème arrondissement de Paris, le bâtiment de sept étages, dont la livraison est prévue fin 2025, pourra être transformé «sans adaptation majeure du bâti», promet Franklin Azzi. 9 877 mètres carrés de bureaux, 467 m² de commerces et 724 m² d’espace de logistique urbaine sont prévus dans la programmation initiale.
«Nous avons souhaité, dès la définition de la programmation, que le bâtiment soit entièrement réversible, afin qu’il soit durablement attractif pour les investisseurs», indique Fadia Karam, la directrice générale d’Espaces ferroviaires. «Un bâtiment réversible embarque beaucoup d’items afin que le changement de programmation ne se fasse pas sans remettre en cause les façades, les escaliers, les épaisseurs et le squelette», explique pour sa part l’architecte Franklin Azzi.
Des contraintes acoustiques et de résistance déjà intégrées
Avant d'imaginer les plans de l’immeuble, baptisé Messager, une étude de faisabilité de logements a été réalisée, pour vérifier la capacité de mutation du bâtiment. Des schémas de disposition des appartements ont ainsi été préparés. Afin d’anticiper la réversibilité potentielle du bâtiment, des allèges, éléments de menuiserie situés entre le plancher et la baie d'une fenêtre, ont aussi été posées.
Les contraintes acoustiques des logements, ainsi que la résistance au feu des structures et des façades, plus élevées pour un usage sous forme résidentielle, ont été intégrées. Les orientations ont été adaptées, pour une meilleure ventilation et plus d’apport de lumière naturelle. Les logements sont déjà pensés pour être traversants. En configuration d’immeuble de bureaux, comme prévu à l’ouverture, tous les postes de travail pourront être disposés en «premier jour». «Il y a plus de noyaux de circulations que d’ordinaire», précise Franklin Azzi.
Des balcons sont déjà présents : «Ils ont une fonction d’usage, de protection solaire, et apportent de l’agrément aux usagers», explique-t-il. Pour l’agence, réaliser un bâtiment neuf tertiaire entièrement réversible en logement est une première. Ses équipes sont toutefois rompues aux modifications d’usages, notamment sur des bâtiments haussmanniens. Une nouveauté, aussi, pour Espaces Ferroviaires. «On a appris surtout sur la maîtrise des coûts, en intégrant des valeurs d’usage du bâtiment et de responsabilité», retrace Fadia Karam.
Plusieurs labels environnementaux
A l’instar de la plupart des dernières réalisations tertiaires, l’immeuble Messager cumule une batterie de labels environnementaux (HQE niveau Excellent, certification E+C-, Biodivercity, Breeam niveau Excellent…). Il est conforme aux seuils applicables à partir de 2025 dans le cadre de la réglementation environnementale RE2020, avec l’appui du bureau d’études environnemental Zefco.
Le bois constitue la majorité de la structure, l'ossature, les planchers et menuiseries. La pierre est structurelle en partie inférieure du bâtiment, tandis que du métal, plus léger, est pour sa part utilisé en partie supérieure. Messager prendra place dans un quartier constitué, à terme, de 600 logements, 44 000 m² de bureaux, 14 000 m² de services et 1 hectare de jardin.
